В соглашении описываются характеристики объекта, адрес, площадь, количество этажей, количество комнат и тому подобное. При подписании соглашения Покупатель передает Продавцу в качестве аванса денежную сумму в определенном соглашением размере в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объекта. Сумма аванса входит в цену Объекта. Далее, чаще всего, описывается, что в случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругом/ой или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте, сумма аванса возвращается Покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления Покупателем соответствующего требования.
В случае незаключения сделки купли-продажи Объекта по вине Покупателя сумма аванса остается у Продавца. В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п. 1 ст.416 ГК РФ), а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект, Покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта. При этом вся сумма аванса возвращается Покупателю. Далее, чаще всего, в соглашении описываются факты и обстоятельства (обращаем внимание на то, что их перечень не может считаться исчерпывающим), которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект. К ним чаще всего относят следующие:
1) Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников и т. п.
2) Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта — нигде не состоял) на регистрационном учете; нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с невключением ребенка в число собственников Объекта или невыполнением условий органов опеки и попечительства; имеются — временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых или инвалидов, интернатах, с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.
3) Кто-либо из бывших собственников или бывших пользователей Объекта состоял на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере на момент отчуждения Объекта.
4) Обнаружение других фактов или обстоятельств, которые Покупатель сочтет существенными для сделки.
Далее, иногда, в договоре аванса описывается, что при отсутствии иного согласования с Покупателем днем, временем и местом совершения сделки считается последний день срока действия настоящего соглашения, 12 часов 00 минут, указывается место проведение сделки, его адрес. Описывается примерный порядок проведения сделки, порядок расчетов по сделке — «Сервис безопасных расчетов», расчеты через аккредитив, через банковскую ячейку и т. п., форма договора по отчуждению Объекта — простая письменная форма либо нотариальное удостоверение договора нотариусом, описывается примерный срок предстоящей государственной регистрации сделки и перехода права собственности и прочие положения.
Отдельно описывается срок действия договора (соглашения) об авансе. Например, он может быть описан так: настоящее соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до дата, месяц, год включительно. Срок действия соглашения может быть пролонгирован по письменному согласию сторон. Таким образом, все понятно. При определенных обстоятельствах, сложившихся по объективным причинам, либо зависящим от Продавца или от Покупателя, сделка может не состояться. Последствия такого стечения обстоятельств определяются самим соглашением (договором) об авансе.
Примерные условия такого соглашения описаны выше. Либо аванс возвращается (в том же размере либо в двойном) либо остается у Продавца. В практике совершения сделок с недвижимостью чаще всего бытует мнение о том, что аванс это такая, можно сказать «облегченная» форма обеспечения исполнения обязательств, ее использование сторонами предстоящей сделки с одной стороны свидетельствует о серьезности намерений заключить сделку в будущем, а с другой стороны, аванс чаще всего является небольшой денежной суммой (в масштабе предстоящей сделки), потеря которой вряд ли причинит существенный урон стороне ее потерявшей. Аванс — это платеж, осуществляемый во исполнение договора до исполнения встречной обязанности другой стороной. Часто вместо понятия аванс используют термин «предварительная оплата».
Оплата аванса не влияет на вступление договора в силу. Судьба аванса всегда подчиняется правилам об исполнении обязательств и при неисполнении обязательства аванс всегда подлежит возврату. Таким образом, не смотря на сложные и грозные формулировки соглашений (договоров) об авансе, в подавляющем большинстве случаев основания для оставления аванса у стороны его поучившей, в случае, если сделка не состоится, отсутствуют. В тоже время, задаток воспринимается как более серьезное обеспечение исполнения обязательств. В строгом смысле, только задаток и является одной из обеспечительных мер.
В силу статьи 380 Гражданского кодекса РФ (Понятие задатка. Форма соглашения о задатке), задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 указанной статьи (Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Кроме того, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ГК РФ Статья 381). Таким образом, стороны предполагаемой сделки купли-продажи недвижимости в последнее время все чаще прибегают к использованию правовой конструкции «задаток».
Получило также широкое распространение использование предварительного договора, в котором задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, часто возникают ситуации, при которых по каким-либо объективным, не зависящим от воли сторон причинам, либо вследствие того, что стороны не смогли в конечном итоге договориться об окончательной цене или иных существенных условиях предстоящей сделки или вследствие того, что покупаемый объект, как оказалось, имеет существенные недостатки или неподходящие потребительские качества и свойства, сделка не состоялась.
При этом стороны предстоящей сделки связали себя условиями соглашения о задатке или условиями предварительного договора содержащего положения о задатке. Задаток уплачен, предварительный договор подписан, сделка не состоялась, при этом виновных, недобросовестных действий ни одной из сторон не совершено.
Сторона, получившая задаток и не желающая его возвращать, чаще всего ссылается на якобы имевшее место недобросовестное поведение стороны, давшей задаток, на уклонение от совершения сделки и тому подобное, а так же на положения предварительного договора с условием о задатке (раз сделка не состоялась в соответствии с условиями предварительного договора, задаток не подлежит возврату). Иногда имеет место откровенно недобросовестное поведение стороны получившей задаток и рассчитывающей на низкий уровень правовой грамотности стороны давшей задаток (раз это задаток, а не аванс, он возврату не подлежит и тому подобное).
В аналогичной ситуации оказался один из наших клиентов, пожелавший приобрести объект недвижимого имущества. Им было самостоятельно заключено и подписано соглашение, согласно которому продавец, обязался в срок и на условиях, определенных указанным соглашением, передать в собственность покупателю, принадлежащий продавцу объект недвижимого имущества путем подписания Договора купли-продажи недвижимости.
Стороны договорились подписать Договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости не позднее указанной в договоре даты, однако, в указанный срок, то есть до указанной в договоре даты, основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключен не был в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора купли-продажи недвижимости.
Так, в том числе, сторонами указанного соглашения окончательно не были согласованы форма и условия основного договора, не было согласовано время и место заключения, подписания основного договора, не было согласовано наименование банка и местонахождение его структурного подразделения, в котором располагаются индивидуальные банковские сейфы, служащие для проведения расчетов и так далее.
При этом, в день подписания указанного соглашения покупателем в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по указанному соглашению по подписанию и заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества продавцу была уплачена денежная сумма, определенная в указанном соглашении как «Сумма Задатка».
Сумма задатка подлежала зачету в счет оплаты цены объекта недвижимости по Договору, при условии подписания договора в срок, указанный в соглашении. В своей работе, при разработке правовой позиции клиента мы исходили из того, что по своей правовой природе указанное соглашение соответствовало предварительному договору купли-продажи, содержащему положения о задатке.
В установленный указанным соглашением срок основной договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключен, обязательство по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости было таким образом прекращено и у продавца отпали основания для дальнейшего удержания денежных средств в сумме уплаченных денежных средств, полученных от покупателя в качестве задатка.
Вполне естественно, что продавец придерживался иной точки зрения. В основном она заключалась, как в таких случаях бывает, в том, что сделка не состоялась по вине покупателя, поэтому основания для возврата задатка отсутствуют.
В обоснование такой позиции приводились многочисленные обоснования, впрочем, не имеющие юридической силы и значения. Поскольку, в добровольном досудебном порядке продавец сумму задатка вернуть отказался, мы обратились за судебной защитой в суд общей юрисдикции с иском о взыскании неосновательного обогащения.
При этом исходили из следующего. Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). В силу положения ч. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением. Заключенный между сторонами договор о задатке по своей правовой природе является предварительным договором. Поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, денежные средства подлежат возврату нашему клиенту по правилам статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Поскольку в установленный предварительным договором срок договор купли-продажи не был заключен, обязательство по заключению данного договора прекращено и, таким образом, у ответчика отпали основания для удержания денежных средств, полученных от истца в качестве задатка.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Рассмотрев указанное гражданское дело, суд первой инстанции согласился с нашими доводами и удовлетворил исковые требования в полном объеме. Московский городской суд, не смотря на доводы, изложенные в апелляционной жалобе наших оппонентов, оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Дело было выиграно, права нашего клиента были защищены.
