Практика Хромченков и партнеры

Признание права собственности граждан на земельный участок в городе Москва

Наша практика
Существует ошибочный стереотип мнения о том, что земельно-правовые вопросы у частных собственников — физических лиц, граждан в городе Москва не возникают. Действительно, количество земельно-правовых споров граждан на территории, относящейся к городу Москва в общем объеме всех судебных дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции города Москвы не велико. В связи с этим не велико количество юристов, занимающихся на постоянной основе такими делами. Далеко не во всех судах вообще рассматривались такие дела. Между тем, спорные вопросы, связанные с земельными участками и строениями, расположенными на них возникают. В таких случаях, чаще всего в качестве заинтересованного лица или даже ответчика выступает город Москва в лице его уполномоченного органа власти.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Департамент городского имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города, осуществляющим функции: по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена; приватизации имущества города Москвы; выполнения полномочий собственника в отношении имущества и земель города Москвы, использования, охраны и их учета на территории города Москвы; по изъятию земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества на присоединенной территории; по разработке и реализации государственной политики в имущественной и земельной сферах, предоставлению государственных услуг в части реализации прав физических и юридических лиц. В том числе Департаменту принадлежит право на обращение в суд в интересах города Москвы с исками о сносе самовольных построек, в случае их выявления, и защите иных имущественных интересов города Москвы в указанной сфере.

Таким образом, в городе Москва оппонентом лица желающего оформить свое право собственности на земельный участок на территории города или право собственности на постройку, например, жилой дом, расположенную на таком земельном участке, всегда выступает Департамент городского имущества города Москвы. Удивительно, но в подавляющем большинстве случаев, ДГИ города Москвы возражает против оформления прав на земельные участки и строения на них, даже в тех нередких случаях, когда, казалось бы, право гражданина на оформление права собственности на такие объекты неоспоримо, прямо вытекает из самого закона, не затрагивает и не нарушает права каких-либо третьих лиц.

Такие ситуации возникают, например, когда лицо по наследству получило жилой дом или его часть и имеет желание оформить теперь право на земельный участок под домом или когда лицо получило в наследство дом и земельный участок, но сведения о границах земельного участка не внесены в Государственный кадастр недвижимости, не определены на местности. Такие ситуации возникают довольно часто. Первое с чем сталкивается заявитель — это констатация факта того, что теперь ему придется «судиться» с Городом. Обычно на этой мысли попытки отстоять свои права на землю заканчиваются. Как показывает практика, такой пессимистичный взгляд на проблему является преждевременным. Город Москва в лице его уполномоченных органов является таким же участником гражданско-правового оборота, обладающим, правда, определенными властными полномочиями, которые конечно способствуют ему, но не являются решающими при рассмотрении гражданско-правового спора.

В аналогичной ситуации оказался ни один из наших клиентов. Вот краткое описание одного из таких аналогичных дел. Фабула дела такова.

Нашему клиенту на праве общей долевой собственности принадлежит определенное количество долей в праве собственности на жилой дом, расположенный в городе Москва. Указанные доли в праве собственности на жилой дом были получены гражданином по наследству, оформленному в начале 2000-х годов. По существу, заявителю принадлежит часть жилого дома. Другая часть того же дома принадлежит другой семье. Это довольно распространенная ситуация, когда еще в советское время жилой дом был предоставлен двум разным семьям для проживания и ведения приусадебного хозяйства. Жилой дом стоит на государственном кадастровом учете и ему присвоен кадастровый номер.

В определенный период времени у граждан возникла естественная необходимость внести большую правовую ясность в судьбу дома относительно фактического использования всеми сособственниками его помещений, а также в установленном законом порядке оформить свои права собственности на земельный участок, на котором с момента строительства располагается указанный дом. Предусмотренное законом право долевого сособственника на выдел своей доли в натуре могло быть реализовано исключительно в судебном порядке, что и было сделано после обращения нашего клиента с нашим участием в суд общей юрисдикции в городе Москва с соответствующим исковым заявлением.

Решением районного суда города Москвы было постановлено прекратить право общей долевой собственности всех семей, проживающих в этом доме на дом, выделить в натуре каждой из семей доли из общей долевой собственности на указанный жилой дом и признать за ними право собственности на отдельные части дома. Однако, в части удовлетворения исковых требований истца о признании за ним права собственности на земельный участок, расположенный под частью этого дома, а также установления границ указанного земельного участка было отказано. В последующем, Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда указанное решение районного суда города Москвы было оставлено без изменения, апелляционные жалобы участвующих в деле лиц были оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении наших требований о признании права собственности на указанный земельный участок, установлении границ указанного земельного участка суды первой и апелляционной инстанций в постановленных ими актах указали в качестве обоснования отказа на то, что истцом не был соблюден досудебный порядок, а именно, истец не обращался в ДГИ города Москвы за предоставлением государственной услуги «согласование межевого плана», не обращался в ДГИ города Москвы в рамках Постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 года №118-ПП «О мерах по устранению пересечений границ земельных участков, ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости, с границами земельных участков улично-дорожной сети города Москвы», то есть не обращался в установленном законом порядке в ДГИ города Москвы с заявлением о согласовании границ указанного земельного участка.

Такой довод казался весьма спорным, поскольку право на оформление такого участка в собственность напрямую вытекает из положений действующего законодательства, однако, закон есть закон, а решение суда есть решение суда. Наши клиенты — люди не из робкого десятка, как говорится, поэтому было принято решение отстаивать свои права и далее.

В соответствии с рекомендациями и правовой позицией районного суда города Москвы, изложенной в Решении районного суда города Москвы, а также в соответствии с рекомендациями и правовой позицией Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, изложенными в Апелляционном определении, мы обратились к кадастровым инженерам, обладающим высокой квалификацией.
По результатам геодезических измерений и изысканий кадастровым инженером в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.15

Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 года №199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (Согласно приложению 2 к Постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 года №199-ПП административный регламент содержит сведения о предоставлении государственной услуги города Москвы: «Согласование межевого плана границ земельного участка») был подготовлен межевой план земельного участка. В соответствии с положениями пункта 1.15 Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 года №199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы», приложением 2 к Постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 года №199-ПП, мы обратились в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги «Согласование межевого плана границ земельного участка» с приложением указанного межевого плана и необходимых документов. Указанная государственная услуга Департаментом городского имущества города Москвы была оказана, границы земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы были согласованы путем подписания акта согласования границ земельного участка уполномоченным ДГИ города Москвы лицом с проставлением в акте согласования границ участка печати ДГИ города Москвы. При изложенных обстоятельствах, права и законные интересы города Москвы были учтены при составлении указанного межевого плана и определении границ земельного участка истца.

В связи с тем, что указанная государственная услуга Департаментом городского имущества города Москвы была оказана, границы земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы были согласованы, мы вновь обратились к кадастровым инженерам с целью продолжения проведения работ по внесению в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка. Однако, кадастровым инженером было подготовлено заключение кадастрового инженера, согласно которому для подготовки межевого плана, в форме электронного документа в виде XML-документа, в связи с уточнением местоположения границ и (или) площади земельного участка и последующей подачи соответствующего заявления в Росреестр необходимо, чтобы права на земельный участок уже были зарегистрированы в установленном законом порядке. Вот тут-то, в очередной раз, мы столкнулись с очевидными противоречиями в законодательстве. С одной стороны, путь к оформлению границ участка открыт, с другой стороны определить границы на местности и поставить участок на кадастровый учет может только уполномоченное лицо — собственник, права которого уже зарегистрированы Росреестром. В этой ситуации единственно возможным и правильным решением является обращение в суд за судебной защитой, что и было сделано. Мы повторно обратились в суд с исковым заявлением о признании права собственности на земельный участок и установлении границ земельного участка. При этом, при выработке правовой позиции нашего клиента мы исходили из нижеизложенного.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Исходя из положений статьи 209 ГК РФ, право собственности возникает только в отношении конкретного имущества, обособленного от иных вещей этого же рода. Земельный участок как объект недвижимого имущества может быть индивидуализирован путем определения его местоположения на местности, постановки на кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера. В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, сведения о надлежаще определенных границах земельного участка — это те сведения об участке, которые позволяют определить его как объект права и подтверждают его существование именно с такими характеристиками.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Представляется, что для устранения споров и внесения правовой определенности в юридические свойства земельного участка, допустимым и правомерным способом защиты права является материально правовое требование об установлении, определении границ земельного участка. Установление или определение границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить на соответствующий государственный учет. Установление или определение границ земельного участка судом также создает определенность в отношениях по пользованию смежными земельными участками.

Наш земельный участок был поставлен нами на государственный кадастровый учет на основании выписки из Похозяйственной книги, подтверждающей право пользования земельным участком, определенной площадью и указанным ранее домом. После смерти первоначальных собственников частей указанного дома, право собственности перешло в установленном законом порядке к их наследникам по закону.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В соответствии со статьей 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. В соответствии со статьей 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. В соответствии со статьей 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (п. 4 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 9.1. статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. В соответствии со статьей 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (часть 1), Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:

1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи.

При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

В соответствии с частью 3 статьи 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, представление предусмотренных пунктом 1 части 2 настоящей статьи документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Не смотря на ясность изложенной правовой позиции, суд первой инстанции города Москвы повторно отказал нам в удовлетворении исковых требований. Мы обратились в Московский городской суд с апелляционной жалобой на такое решение.

По существу, с учетом глубокой проработки указанных спорных вопросов еще на этапе подготовки искового заявления в суд первой инстанции, в апелляционной жалобе было приведено более глубокое правовое обоснование позиции нашего клиента с указанием на явные ошибки в применении норм материально права, допущенные судом первой инстанции, со ссылкой на конкретные обстоятельства дела, которые судом первой инстанции также не были учтены.

В результате рассмотрения Московским городским судом приведенного дела по нашей апелляционной жалобе, решение суда первой инстанции Московским городским судом было отменено полностью и принято новое решение об удовлетворении исковых требований нашего клиента о признании за ним права собственности на земельный участок и установлении границ земельного участка с указанием конкретных координат.

Дело было выиграно, права нашего клиента были защищены.